Mặc dù giá nhà đất trên thị trường bất động sản TPHCM đã giảm bình quân 50 - 60%, thế nhưng các chuyên gia dự báo giá đất vẫn còn tiếp tục giảm sâu. Vì sao?

Giảm nhẹ nhất 50%

Nhận định về giá nhà đất trên thị trường BĐS, giám đốc kinh doanh của một Cty môi giới mua bán nhà đất thuộc vào loại lớn nhất của TPHCM cho rằng: "Mức giảm nhẹ nhất là 50%. Bây giờ giảm giá 50% mà bán được cũng đã đáng mừng".

Trong 1 tháng qua, mặt dù có thông tin hỗ trợ được đánh giá là khá nặng ký đó là chính sách cho người nước ngoài mua căn hộ chung cư có thời hạn được thông qua, thế nhưng thị trường căn hộ vẫn không khởi sắc lên được. Thị trường căn hộ đã xuất hiện rất nhiều hàng hoá chào bán với giá "mềm" không tưởng so với thời điểm đầu năm 2008: Dưới 15 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn như căn hộ chung cư Phú Mỹ Thuận, huyện Nhà Bè giá chỉ từ 7,8 đến 13 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Nam Khánh (quận 8) giá cũng đã tụt xuống dưới 14 triệu đồng/m2.

Đối với các chung cư trước đây được đánh giá là cao cấp như Quốc Cường Gia Lai nay cũng chỉ còn xấp xỉ 15 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư Saigon Pearl đã rớt xuống còn 2.500 - 2.800USD/m2... Không có bất cứ thông tin hỗ trợ nào, thị trường đất dự án vẫn tiếp tục chiều hướng giảm từ từ.

Đất dự án khu vực Khu ĐTM Nam Sài Gòn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè hầu hết đã quay trở lại giá của thời điểm tháng 10.2007 (trước cơn sốt đất). Dự án đắc địa nhất của khu Nam Sài Gòn là Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), giá nền đất thấp nhất chỉ còn 25 triệu đồng/m2.

Một số nền tọa lạc mặt tiền các trục đường 35m trước đây giá 80 - 90 triệu đồng/m2 nay cũng chỉ còn xấp xỉ ngưỡng 40 triệu đồng/m2. Dự án Tân An Huy, thời điểm cực sốt đã từng được giao dịch quanh ngưỡng 60 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn từ 21 - 25 triệu đồng/m2.

Các dự án hạng trung trên địa bàn huyện Nhà Bè như Làng Đại Học, Thái Sơn 1, Thái Sơn 2, Sadeco, Lập Phúc... giá cao nhất hầu hết đã rớt xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thấp nhất đã chạm ngưỡng 9 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đã giảm, nhưng sức cầu trên thị trường vẫn chưa có gì để gọi là khả quan.

Giá nhà đất giảm chưa đến đáy

Mặc dù chỉ trong vòng chưa đến 5 tháng giá nhà đất đã mất 50 - 60% giá trị, thế nhưng các chuyên gia vẫn mạnh dạn dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm.

Ông Võ Đình Quốc - Tổng giám đốc An Bình Land sử dụng hình ảnh ly bia để mô tả thị trường BĐS. Theo ông Quốc, thị trường BĐS cũng giống như một ly bia, nếu rót nhanh sẽ nhiều bọt, ít bia, rót chậm thì nhiều bia ít bọt.

Những tháng cuối năm 2007 và đầu 2008, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS quá mạnh đã tạo ra cơn sốt nhà đất. Tình trạng của thị trường lúc đó cũng giống như việc rót bia vào ly quá nhanh, kết quả là ly bia có nhiều bọt. Khi không tiếp tục rót bia, phần bọt sẽ dần tan biến. Điều này cũng giống như thị trường BĐS khi nguồn vốn bị cắt đứt, giá nhà đất bắt buộc phải giảm.

Cũng theo ông Quốc, giá nhà đất sẽ giảm hết phần giá ảo chứ không thể giảm phần giá thực, cũng giống như ly bia chỉ mất bọt chứ không thể mất bia. Vấn đề đặt ra là phần bọt trong ly bia BĐS chiếm bao nhiêu phần trăm.

Theo một số chuyên gia khác, phải lấy mốc giá nhà đất tháng 10.2006 (thời điểm thị trường BĐS chưa chịu tác động của việc tăng giá do lợi nhuận từ TTCK đổ sang) để tính toán thì mới thấy được phần bọt của ly bia BĐS.

Đơn cử, dự án Tân An Huy (Khu đô thị mới Nam Sài Gòn) lúc đó giá chỉ từ 8 đến 12 triệu đồng/m2; dự án Him Lam cũng chỉ từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Chỉ 14 tháng sau ( tháng 2.2008), giá đất của dự án Tân An Huy vọt lên 60 triệu đồng/m2; dự án Him Lam 70 - 90 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ trong vòng 14 tháng giá đất đã tăng 500%. Theo các chuyên gia, đây là mức tăng giá không tưởng đối với bất kỳ thị trường BĐS nào.

Theo kinh nghiệm phát triển của một số quốc gia trong khu vực Đông Nam Á và một số quốc gia có thị trường phát triển mạnh trong thời gian qua thì mức tăng giá nhà đất cao nhất chỉ 30%/năm; để giá nhà đất tăng 100% phải mất 5 năm.

Trở lại với giá nhà đất của TPHCM, mặc dù đã giảm 50 - 60% thế nhưng so với cách đây 18 tháng (10.2006) thì giá nhà đất hiện tại vẫn còn cao gấp 2,5 đến 3 lần. Từ những luận cứ này, các chuyên gia cho rằng giá nhà đất vẫn sẽ tiếp tục giảm thêm từ 10 đến 20% thì mới bắt đầu chạm đến ngưỡng giá trị thực.

Theo Lao Động